处理相邻关系纠纷案件的实务探讨

相邻关系是指相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系。所有权人或使用人之间在占有、使用、收益、处分等方面存在冲突，应当用法律来调整他们之间的冲突，使他们有权从相邻方获得必要的便利，防止来自相邻方的危险和伤害。同时，对各自所有权的行使也要加以控制，不能损害邻居的合法权益。因此，相邻关系实际上是在考虑相邻各方利益和社会秩序的基础上，对所有权行使的一种限制或约束。相邻关系纠纷不同于其他纠纷，原、被告当事人均为熟人或邻居，起诉前往往已多有冲突、矛盾，调解难度大。很多争议事项仅靠口头陈述、照片等难以认定事实，需要通过现场勘验调查来确定，一些涉及建筑物、构筑物的拆除案件执行难度大。本所律师接受被告某机关委托，处理了一起相邻通行权纠纷案件，多次实地勘察、深入研究及专业分析，最终为委托人赢得了案件一审胜诉、二审维持的结果，获得了委托人的认可和好评。下面通过该案例对相邻关系纠纷案件进行相关实务探讨。

张某在北京市某处建有一处宅院(以下简称张某家),院内有一栋二层楼房，四周为围墙，院门位于院落北墙。张某家与某机关建设的小区南北相邻（以下简称机关小区），张某家居北，某机关小区居南。马路(东西向)位于张某家北侧，在马路与张某家之间有一处某大队建造的东西向的楼房（以下简称大队楼房）。大队楼房与某机关小区均建设于2000年左右。张某家出行通道为院门西侧由大队楼房与某机关小区部分北侧院墙之间形成的东西向走道(走道东宽西窄，最宽处2.7米，最窄处0.48米，大队楼房一层住户外加的0.2/0.5米宽的防盗窗影响该通道宽度)；走道的西口紧邻某机关小区仅有一处院门(小区西北角)；张某家南墙与某机关小区北墙紧邻，二处墙体上均无通道，某机关小区北墙附近区域为小区规划的停车位。原出行通道为张某家东侧一条南北向的小胡同，胡同宽2米左右。某物业公司负责某机关小区的物业维护管理事务。张某与某机关及某物业公司间因通行权问题产生争议，张某诉至法院，要求某机关拆除某机关小区部分北墙为其开设新的院门，供其通过小区院门和小区内部通道进入自家院落，由某机关及某物业公司赔偿张某损失30万元，并承担案件诉讼费用。

本案中，张某是否有权向某机关主张相邻通行权？从法律依据角度，根据《中华人民共和国民法典》第二百九十一条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的应当提供必要的便利。”这里相邻权利人，不仅包括不动产的所有人，而且包括不动产的用益物权人和占有人。从事实认定角度，应结合双方房屋修建（占有）时间、通行的目的、通道的历史状况及现状来综合认定。通过多次前往实地进行勘察，从房屋修建时间及历史状况角度看，虽然张某房屋建造时间早于某机关小区及大队楼房，但由于其历史形成的通道位于张某家北侧并非南侧，大队楼房将通道堵塞导致其通行不便，其主张某机关拆除张某家南侧围墙另开新门为其提供便利，明显超出了必要限度。

相邻关系中通行权是公民的基本生存权利，在相邻一方的建筑物范围内历史形成的必经通道，权利人不应加以堵塞，以免妨碍相邻他方的生产、生活。尊重历史和习惯这一重要的原则，是本案胜诉的关键性因素。相邻关系历史通道的重要性在于它们是历史形成的通道，‌通常因为历史原因而形成，‌并且对相邻方的日常生活有着重要的影响。‌这些历史通道往往因为其长期存在和使用，‌成为了相邻方之间不可或缺的通行路径。‌例如‌在一个案例中，广州某公司的产业中，‌北侧通道因为市政修路而被封闭，‌之后南侧成为了大楼的唯一进出通道，‌这一通道的存在已经持续了23年，‌成为了历史形成的必经通道。‌在另一个案例中，‌系争通道始于上世纪80年代，‌因房屋建造而形成，‌后于2009年铺设了水泥路面，‌应属历史通道。‌这些通道的宽度有限，‌其用途应根据现有情况综合各方权益进行处理，‌以避免损害相邻方的合法权益。‌外国民法中就有规定，‌相邻关系中的某种事实状态，‌无论其形成原因如何，‌只要其持续达到法律规定的期间，‌法律就给予保护。‌这体现了对历史和习惯的尊重，‌以及在处理相邻关系时考虑到历史因素和社会生活习惯的重要性。‌此外，‌历史通道的存在和使用也体现了相邻方在实现通行、‌通风、‌采光、‌排水等权益时，‌应照顾其他相邻方的合法权益，‌尊重当地风俗、‌历史形成的客观状况和先后顺序。‌这不仅是法律的要求，‌也是维护和谐相邻关系的基本原则。‌

从通行目的及现状角度看，张某家系二层独栋别墅，用作居住使用，本案一审、二审法官均前往现场实地勘察，现场情况虽然存在通行限制，但客观事实均不可否认张某家与大队楼房间隔通道最窄处可以一人独立通行，最宽处则可以两、三人并行，并不影响正常居住的生活需求。与此同时，张某可与大队楼房居民沟通缩短防护栏的长度，或是将张某自家院墙拆除缩短门口与院墙的距离等方法改善通行条件。

因此，本案被告某机关建造的围墙并非系阻碍张某通行的侵权一方，张某虽享有通行权，但其主张拆除某机关建造围墙的主张从客观事实及法律依据角度均不能成立。

然而，现代社会面临着邻人相互干扰的来源形式日益增多，且范围日益广泛，导致相邻关系的矛盾更加尖锐。如何妥善解决相邻关系问题？对此，中国人民大学法学院王利明教授在《论相邻关系中的容忍义务》一文中指出，相邻关系制度旨在调节相互毗邻不动产之权利人间的利益冲突，明确一方给另一方提供一定的便利，容忍因提供便利而给自己造成的妨害。相邻关系实质上就是涉及提供便利与容忍损害之间的权利义务关系，容忍义务就是相邻关系的核心，要准确判断相邻关系中当事人是否正确行使其不动产权利，就有必要准确界定容忍义务的限度，防止所有权的虚置。下面结合本案从学理上三种评判容忍义务合理限度的标准进行分析，通过妥善适用标准，实现化解相邻不动产权利的冲突。